| 初めての一般店舗新設工事 VS 初めての居抜き物件 |
たいへんお待たせ ･････ 元気ですかー！！
カフェオープンマニュアル「心のお洒落編」、これといった技術的なマニュアルサポートではありませんが、主に「アトラクティブ」な カフェ ハートマニュアルを中心にやっていくつもりです。
お洒落なカフェに憧れて･･････
「初めての一般店舗新設工事 VS 初めての居抜き物件」。
カフェオープンマニュアルの全ては、珈琲業界に携わってきた営業知識 新規開発 飲食業界 カフェの経営 カフェオープンヘルパーなど､自信の経緯と経験上を踏まえた善し悪しの範囲と見解等で、全ては独自にお答えしているものであり、また全ては独自の感性とノウハウです。
全体的にはカフェオープマニュアル・バリエーション１５０程度を載せていく準備をしております
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カフェの知識をまず身につけ そして心のお洒落もウ〜ンと身につけてネ
BY coco Nakata
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お洒落なカフェに憧れて・・・カフェ＆喫茶店 新設店舗工事と居抜き物件について
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■カフェ＆喫茶店 お洒落なカフェを始めるにはコンセプトを明確にすることよ！
初めてカフェ&喫茶店を始める大半の方は、限られた資金（開店準備資金）があるために その範囲内の店舗物件又は様々な諸事情の立地条件で始められる方が多いと思います。まず
憧れのカフェ 喫茶店 珈琲専門店 カフェレストランなどの傾向を明確にすることが必要であり 具体的なコンセプトを元に カフェ又は喫茶店としての標準内外装造作・設備工事等に取りかかります。主に新店舗はスケルトンからの新設工事、同業種及び他業種からの居抜き店舗物件は必要に応じての内外装工事から始められると思います。経営者によって
憧れの理想も人様々で異なりますが 特に女性は、白くて可愛いお店にしたくて！窓際にはお花や小物を置くのよ！ ティーカップは絶対にノリタケよ！ ケーキは自家製で！
お昼のランチは冷凍を使わずに手作で！ 珈琲と紅茶はオーガニックで！ メニューはスイーツ中心よ！ モーニングセットは日替わりで！ ランチはプレートで！
明日からは憧れのママよ！・・・・・・・・ まあ だいたいはこんな感じかな。男性は、珈琲豆の配合はこれとこれ！コーヒーはネルで！珈琲はサイフォンで淹れるのさ！水にもこだわりたくて山ヘ川へ！・・・・・・芝刈りに？ 洗濯に？
まあ 質素ですがこんな感じかな。
これからカフェ＆喫茶店を始める方に言えることは、周囲から反対されて始める方も意外に多く それなりの資金を動かすわけですからサラリーマン気分やOL感覚でされるといろんな意味で失敗します。とりわけ見た目以上に立ち仕事で肉体的にもきつく、精神的にも覚悟が必要です。特に客商売はビシネスとしての割り切りを持たないと難く、まず経営者としてのコンセプトを持ち
商売人として日々慣れることが必要であり、その次にプロとしてのセンスを早く身につけること やがて良くも悪くも口ゴミで大きく すぐに広がります。必ず素人の方でもできるようになるさー！ うーんと教えてあげるよ！
■カフェ＆喫茶店 新設工事の良心的な業者は透明化されているはずよ！
一般新設店舗工事や部分的な改装工事は、施工業者 設備業者 設計業者又は工務店や飲食専門業者にまとめて依頼されることが多いと思います。まず業者選びとなるのですが良心的な業者は、新店（店舗坪数）に応じた工事・設備等の見積もりは透明化されています。透明化と言うのは新設工事内容の詳細と見積もり価格の内訳を明確にされています。また、店主のイメージを元に内装デザインや厨房レイアウトの配置及び工事内容等の説明を具体的に分かりやすくアドバイスなども行い、着工着手から引き渡し予定時期も明確です｡カフェ造作業界には、店舗デザイナー
イメージパース 内外装デザイン 厨房レイアウト等 優れた設計士やプロとして素晴らしく親切な業者の方も大勢いらっしゃいます。その反面、素人相手に悪質な業者の方もいらっしゃることも事実です。所詮は素人を相手にする素人の業者であり、具体的な内容については触れませんが、やはり大きな資金を動かす訳ですから契約価格の高い安いは別にして、価格相応の店内・外装と設備等をして頂けることを願います 必ずその業者にとっても宣伝になるはずです。 まあ〜見れば どの程度の業者かわかるけどネ！
■カフェ＆喫茶店 新設工事代金の見積もり査収についての比較よ！
初めてカフェ又は喫茶店等を始められる方は、新設工事業者に何社かの見積もりを査収されて 総合計額の比較をされると思います。特にスケルトンで依頼される業者によっては内外造作や材料材質等、レイアウトによる設備等 デザインセンスも異なり、一概に見積もり価格の比較は出来ませんが、他社見比べ検討の参考としては、標準内外装造作工事費 厨房機器と工事費 空調設備と工事費が主に参考になると思います。まず一般的に標準内外装造作工事代金は ある程度の坪数に応じた一般価格ベースがあり比較が出来ます。厨房機器の設備については 最低限必要な設備器機等の付帯設備されているか又は厨房機器の導入について値引きされているか等を検討をされて、不必要なものは省くと良いと思います。空調設備等は主に冷暖房で 最近ではコンパクトなカセットタイプが主流ですが、吊り下げ、壁掛け、床置き等 新設工事時 又は空調配置スペースや後付によってはタイプの用途が異なります。まず見積もり等や図面に どのタイプを設備予定されているか？店内に応じて快適で最低限必要な馬力の空調設備か？ 工事代金も含め値引きされているか？その他、照明設備 椅子・テーブルなども同等よ！。
■カフェ＆喫茶店 新設工事着工のイメージと図面についての打ち合わせよ！
新設工事業者が決まれば、いよいよ工事の着工となり店主のイメージを元に、店舗坪数に応じて 設計士などが内外観の完成図、厨房設備やホール等の店内レイアウト図面を作成してくれます。その際に店内レイアウトの平面図では、初めての方では比較的に分かりづらいと思いますので できれば平面図、断面図、立体図の各イメージパースを作成してもらうことをオススメ致します。特にカラーでイメージパースを作成してもらうと、全体的な遠近感覚や厨房機器等の設備後の 厨房レイアウトや調理スペースの感覚、ホールではカウンターやテーブル、椅子等の配置後の余裕スペースなど、全体的に具体的に分かりやすく把握できて、設備調整することも可能です。また、この段階でカフェ＆喫茶店の主力である珈琲器具のスペースや設置が必要になるので エスプレッソマシン業務用の導入については、この段階で動力と設置スペースの確保が必要で サイフォンを使用する場合は、サイズの面に合わせてカウンターに埋め込み加工をしてもらい サイフォン専用の一層シンクが必要になります。因みにサイフォンテーブルをカウンターの上におく場合、又は面が気にならない場合は加工の必要ありません。飲食店舗新設工事に手慣れた業者ですと アドバイスをしてくれますが、この段階ではコーヒーメーカーやマシンメーカー等を決めておき、各業者と店主を交えての打ち合わせになります。（器具の選択
サイズ スペース）なるべくなら新設工事は手慣れた飲食店専門業者に依頼することをおすすネ！
■カフェ＆喫茶店 居抜き物件 内容詳細と見極めが重要で検討することよ！
居抜き物件は主にカフェ、喫茶店等の経営をされているお店、又は経営をされていたお店の物件を保証金 権利金（造作権利） 諸費用等を支払ってそのまま継続営業をされたり、又は必要に応じて 店内外改装を加えて、リニューアルオープンをされると思います。ほとんどの居抜き物件などは、飲食専門の不動産、飲食専門の仲介業者などの紹介や物件を見つけて検討をされると思います。物件の詳細には保証金￥○○○、権利金￥○○○、家賃￥○○○、共益費￥○○○、・・・・・・ 平均売り上げ￥○○○、店内面積○○坪、カウンター○○席、ホックス○○席、駐車○○台・・・等 日当たり良好・・・これはないと思いますが、まあ こんな感じで実際に下見されることと思います。まず、同業種での廃業されている居抜き物件を始められる方に言えることは、どの程度の改装を予定か又は必要か、設備機器の有無、什器備品がどの程度使えるかなどの見極めが重要になり
それによっては大きく予算が変わります。また内容詳細等に営業売り上げ実績（日売り又は月売り）の詳細等がよく書かれている場合がありますが、あくまでもほんの目安程度に考える必要があり、実質的にはわかりません。仮に実質的な売り上げがあったとしても、その際のスタッフ（人数）や 新たに経営をされる人のコンセプトによっては売り上げや客層も随分変わってきます。一概には言えませんが、たいていの居抜き物件はそれなりの諸事情等があると思われますので、ある程度 価格交渉の余地もあり、契約の際は諸事情等や物件内容を見極めて検討をすることが重要よ！。
■カフェ＆喫茶店 居抜き物件 営業又は廃業されているお店の確認事項よ！
なるべく費用を掛けずに居抜き物件（カフェ 喫茶店 珈琲専門店）等で始めたいと思っている方に。大半の居抜き物件は現営業をされているお店、又は廃業されているお店のどちらかの選択、又は予算（開業資金）や立地条件などを踏まえて検討をされると思います。現営業されているお店を検討されている場合は、現経営者に店内及び厨房等の様子や質疑に答えて頂けたり、ある程度 権利金等の交渉も可能で、始める際には補修又は改装等の予定やイメージ判断ができます。次に廃業をされているお店を検討をされている場合は、主な注意事項としては厨房設備の機器と空調設備の冷暖房は正常であるか是非確認をすること。長期廃業をされていた場合の製氷機は氷ができなかったり、台下冷蔵冷凍が冷えなかったり、冷暖房が正常に作動しない場合などもよくあるケースで、仮に修理を依頼される場合などは出張費や中途半端な修理代金が必用となり 新たに購入される場合もよくあります。（製氷機
台下冷蔵冷凍 冷暖房 100〜130万位の出費）まずは、価格の張る設備機器等は正常であるか必ず確認をすること。試運転すればいいのよ！次に権利金に含まれている物に、前経営者のリース契約をされていた器機等又は貸与品等の有無の確認も。権利金に含まれているに関わらず後々で引き取りに来るともあるので。その他 水道光熱費等の滞納請求が来るかもしれないが、これは大丈夫。リースと貸与品の確認よ！
■カフェ＆喫茶店 居抜き物件 権利金に何が含まれているか検討することよ！
居抜き物件を費用を掛けずに始めるには、上記の設備機器（有無）とその試運転の確認後 什器備品類の有無と確認となります。（権利金に什器備品が含み
あるものと想定します）主に什器備品類のなかでも価格が張るのが、食器類（テーブルウエアー）と調理器具類で、特に調理器具は比較的にステンレス系（ポット類
キッチンポット類 バット類 ボール類 他）やアルミ系（片手鍋 打出寸胴鍋 ソースパン 雪平鍋 他）等、ほとんど丈夫で使えると思います。食器類（テーブルウエアー）は比較的に細々としたものが多いので、内訳詳細は省きますが、卓上ではテーブル数またはカウンターの席数に応じたカスターセットの確認をすること。次に主役を支えるカップ類やプレート類の確認になりますが、まず必用枚数の目安としては席数の１,５倍が良いと思います。（因みに席数が２０席であれば、３０個・枚程度が必用よ）不足は同等のものを補充して カップのひび割れや欠けているものはないか確認すること。その他の什器備品類も細々したものが必用になるので、物件内の什器備品類を確かめて最低限の必用なものを揃えること。 たまに 以前の経営者が使っていた什器備品類などを使用するのがどうしても嫌がる方がおられます（特に女性）、什器備品類は一から揃えると最低（10〜30万位）の出費になるので、その出費分は 運転資金として残して置くことよ！とにかく物件内容の詳細確認と予算の検討をされて、オープンが決まれば
まず 軌道に乗せること。軌道に乗れば何でも買えばいいのよ！ Ginoriでも WEDG WOODでも ・・・・・ 必ず買えるさー！
■カフェ＆喫茶店 居抜き物件 補修又は改装がどの程度必用か検討することよ！
居抜き物件を始める際の補修又は改装については、物件内容の程度や予算もあるので 一概に言えませんが、店内のクリーニング（洗い）をする必用があります。特に厨房等の排水溝
喚起ダクトやフード ガスレンヂ台や調理台の廻り その他設備機器の廻りなどは清潔にする必用があるので 業者又は自信で行う必用があります（その時は殺虫処理も）。ホールの壁と床は材質によって異なるのですが、クロス張り箇所の洗浄洗いはムラ等かえって汚れが目立つので新たに張り替える必用があり、フローリング又はタイル等の箇所は専用の洗浄洗いは可能で、ペイントの場合は自信で塗ることもできると思います。次にテント又は看板で、同じ店名で始める際には
そのまま使えば問題はないのですが 特にテントの店名を変える場合は、看板屋さんに店名部分の補修は可能か確認をして 仮に無理な場合は、元のアングルを使ってテントの張り替えだけをしてもらうことよ！。看板もスタンドや突きだし看板等ある場合は、元のフレームを利用してプラスチック面を新たにカッティングシートで張ること。看板とテントで（20〜30万位）
意外に高いのよ！
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